Купівля-продаж нерухомості: необхідні документи та правила оформлення в Україні

 17 219

Купівля-продаж нерухомості – відповідальна процедура, при якій помилки в оформленні документів можуть принести чимало проблем. Продаж квартири і її перехід від власника до власника регламентується Законом України “Про Державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно”. Які документи потрібні продавцеві квартири і як правильно оформляти цю угоду в Україні?

Купівля-продажа нерухомості: необхідні документи та права оформлення в Україні
Купівля-продажа нерухомості: необхідні документи та права оформлення в Україні

Зміст

  • Які документи потрібні для продажу квартири в Україні?
  • Оформлення купівлі-продажу квартири: хід процесу;
  • Як правильно оформити купівлю-продаж квартири?

Які документи потрібні для продажу квартири в Україні?

Розрізняють 2 види договорів купівлі-продажу нерухомості – попередній і основний. Мета попереднього документа – зафіксувати факт домовленості про купівлю-продаж нерухомості між конкретними особами. Також попередній договір письмово фіксує факт внесення частини суми (завдатку), оскільки без документального підтвердження повернути гроші в разі відмови від угоди буде неможливо.

Оформляючи попередній договір, сторонам необхідно також вказати в ньому нюанси домовленості, а саме:

  • ціну квартири, про яку було досягнуто згоди;
  • суму зобов’язального платежу (завдатку);
  • дії сторін у разі розірвання даного договору – відмови від покупки або продажу і порядок повернення завдатку;
  • термін підписання основного договору;
  • дата, до настання якої продавець квартири повністю звільнить її.

Перш ніж укласти договір, продавець повинен з’ясувати у компетентного юриста або нотаріуса, які папери йому слід підготувати. Причому всі документи повинні бути підготовлені заздалегідь, до того, як буде знайдено покупця – в умовах бюрократичної системи деякі довідки доводиться оформляти тижнями, а потенційний покупець може за цей час втратити інтерес до квартири.

Перелік необхідних документів для продажу квартири може змінюватися в залежності від виду документів, що підтверджують право власності, кількості, віку та соціального статусу прописаних в ній і сімейного стану продавця. У стандартний список входять:

  • документ про право власності на продавану нерухомість – договір купівлі-продажу, документи про отримання в дар або обміні житла, свідоцтво про приватизацію об’єкта нерухомості, свідоцтво про право на спадщину, будинкова книга та ін. – оригінали документів;
  • посвідчення особи і ІПН всіх осіб, які є власниками об’єкта нерухомості (для неповнолітніх осіб – свідоцтво про народження);
  • при наявності неповнолітніх або недієздатних осіб, що мають право власності на квартиру або прописаних в ній, необхідно надати дозвіл на продаж житла, виданий органами опіки та піклування за місцем реєстрації дітей або недієздатних осіб;
  • звіт про експертну грошову оцінку майна;
  • технічний паспорт на квартиру;
  • якщо квартира купувалася власником в дійсному або вже розірваному на даний момент шлюбі, то необхідно свідоцтво про шлюб або про розлучення і згода чоловіка / дружини на продаж нерухомого майна;
  • довідка з ЖЕКу за формою №3 (про осіб, зареєстрованих у квартирі);
  • при продажу житла за дорученням – оригінал довіреності, паспорт і ІПН повіреного.

Від покупця при оформленні угоди купівлі-продажу квартири потрібно надати власний паспорт і ІПН. Якщо покупець перебуває у шлюбі, то необхідна особиста присутність дружини / чоловіка на угоді з пред’явленням посвідчення особи і свідоцтва про шлюб в оригіналі, при неможливості особистої присутності – нотаріально завірена заява про відсутність заперечень проти угоди.




У разі, коли квартира була подарована нинішньому власнику, отримана ним у спадок (за заповітом або на інших законних підставах), придбана або приватизована до укладення законного шлюбу, правила не вимагають згоди подружжя на її продаж. Якщо приватизація квартири була проведена вже після укладення шлюбу, то об’єкт нерухомості вважається спільно нажитим майном і згода подружжя на продаж необхідна.

Якщо продавець квартири не є громадянином України, то, крім оригіналу паспорта, необхідний також його нотаріально завірений переклад.

Довідка за формою №3 дійсна протягом 7 днів, що потрібно врахувати при підготовці документів до операції купівлі-продажу.

Оформлення купівлі-продажу квартири: хід процесу

Після того, як покупець вибрав для себе підходящу квартиру, починається процес продажу майна, оформлення угоди, підписання договорів і розрахунку з продавцем. Як правильно продати квартиру в Україні з дотриманням вимог закону, інтересів покупця і продавця? Дана процедура складається з таких етапів:

  • Підготовка документів і їх перевірка – нотаріус і сторони процесу купівлі-продажу нерухомості зачитують і перевіряють документи.
  • Оформлення попереднього договору – при цьому потрібно звернути пильну увагу на нюанси технічних характеристик житла, на правильність написання імен і прізвищ учасників угоди, ідентифікаційні номери, дати та суми розрахунків і т.д.
  • Написання необхідних заяв від осіб, які можуть пред’явити майнові претензії (чоловік / дружина) про те, що вони не заперечують проти даної угоди;
  • Оплата продавцем (або продавцем і покупцем, якщо досягнуто згоди про спільну оплату) необхідних податків і зборів;
  • Грошовий розрахунок сторін – відбувається в банку шляхом відкриття рахунку, з якого покупець переводить вартість квартири на рахунок продавця. Передача грошей в нотаріальній конторі від покупця продавцю можлива, якщо вартість нерухомості не вище 150 тис. грн.
  • Після повного розрахунку між сторонами основний договір завіряється у нотаріуса.

Як правильно оформити купівлю-продаж квартири?

Перед продажем нерухомості власнику необхідно упевнитися у нотаріуса, чи присутня квартира в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У Держреєстрі містяться дані:

  • про власників квартири;
  • наявні обмеження;
  • арешти квартири;
  • діючу іпотеку;
  • заставу.

Якщо нерухомість не внесена до Держреєстру до виставлення на продаж, її необхідно зареєструвати найближчим часом. Ця процедура займає близько 2-3 тижні. Держреєстр речових прав замінює собою з 1.01.2013 р базу БТІ. На сьогодні доступ до реєстру мають реєстратори БТІ, державні та приватні нотаріуси.

Підписувати основний договір можна тільки після підтвердження того, що гроші надійшли на рахунок продавця в повному обсязі.

Податок на продаж квартири є окремим випадком податку на доходи фізичних осіб і може дорівнювати 5% або 0%. Умови, при яких продавець не платить ПДФО при продажу нерухомості:

  • особа здійснює продаж нерухомості вперше в звітному році;
  • квартира є власністю особи більше 3-х років;
  • якщо квартира була отримана шляхом успадкування.
  • Крім ПДФО, продавець оплачує держмито в розмірі 1% від вартості житла і збір до Пенсійного фонду в аналогічному розмірі.

Після підписання і завірення основного договору продавець отримує на руки його нотаріально завірену копію, а покупець – оригінал договору, його нотаріально завірену копію, Виписку з Держреєстру про його реєстрацію як нового власника квартири і техпаспорт житла.

Автор:

Залишити відповідь